记者丨宁晓敏 见习生丨屠玲
出品丨鳌头财经(theSankei)
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在顺鑫农业(000860.SZ)眼里,旗下房地产板块或许是“烫手的山芋”。
6月26日,顺鑫农业发布公告称,拟挂牌转让顺鑫佳宇100%的股权,确定挂牌价格为30.98亿元。
需要注意的是,顺鑫农业表示,经过多轮价格调整仍未能征集到意向受让方,公司控股股东顺鑫控股或其指定关联方,将以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌。
顺鑫佳宇净利连亏8年累计27.83亿
时隔一年半,顺鑫农业又公布了挂牌顺鑫佳宇的公告。
6月26日,顺鑫农业发布公告称,拟通过在北京产权交易所挂牌的方式公开转让顺鑫佳宇100%的股权,按照评估结果确定挂牌价格为人民币30.98亿元。
顺鑫佳宇全称为北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司,是顺鑫农业全资子公司,主营业务为房地产开发。
公告显示,若公开挂牌期间未能征集到意向受让方,顺鑫农业将按照法律、法规等相关规定调整价格后再次挂牌,经过多轮价格调整仍未能征集到意向受让方,公司控股股东北京顺鑫控股集团有限公司(简称“顺鑫控股”)或其指定关联方,将以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌。
这也表示,如果顺鑫佳宇实在是无人“接手”,顺鑫控股将以22.5亿元“托底”。
实际上,顺鑫控股的业绩表现也欠佳。
截至2022年12月31日,顺鑫控股总资产为383.57亿元,总负债309.12亿元,净资产74.46亿元;2022年全年实现营业收入273.23亿元,净利润-9.75亿元。
而顺鑫佳宇近年来的业绩表现,更是成了顺鑫农业的“累赘”。
2006年8月,顺鑫农业用北京顺鑫绿色度假村有限责任公司45.44%股权与顺鑫控股持有的顺鑫佳宇80%股权(1606.51万元)进行等值置换。
2007年12月,顺鑫农业以现金1500万元进行单方增资,注册资本变更为3012.83万元,顺鑫农业持股86.72%。2010年3月,顺鑫农业以现金1.63亿元进行单方增资,注册资本增加至1亿元,顺鑫农业持股96%。
2013年11月,顺鑫农业出资773.45万元收购顺鑫控股持有的4%股权,至此持有顺鑫佳宇100%股权。
然而,顺鑫农业似乎玩不转地产,无论房地产市场行情好坏,顺鑫佳宇一直处于亏损之中。
2015年至2020年,顺鑫佳宇净利润分别为-0.03亿元、-1.92亿元、-2.2亿元、-2.56亿元、-3.39亿元和-5.34亿元,6年累计亏损15.6亿元,严重拖累了上市公司的业绩。
2021年12月2日,顺鑫农业曾发布公告称,为聚焦主营业务,公司拟通过产权交易所公开挂牌转让持有的顺鑫佳宇100%股权。然而,此次挂牌转让最终未果。
2021年和2022年,顺鑫佳宇业绩依然不佳,净利润分别为-3.81亿元和-8.42亿元。
其中,2022年,顺鑫农业出于谨慎性原则,对截至2022年12月31日合并财务报表范围内的各类资产进行了全面清查和减值测试,并对出现减值迹象的开发成本及开发产品计提跌价准备,其中开发成本计提存货跌价准备4.96亿元、开发产品计提存货跌价准8565.34万元。
总体来看,顺鑫佳宇近8年来一直处于亏损状态,累计亏损金额高达27.83亿元。
一房产项目建设11年仍未完工
截至2022年年末,顺鑫佳宇资产总额达54.11亿元,负债总额达80.85亿元,净资产达-26.75亿元,已处于资不抵债的窘境。
不过,截至2023年5月底,顺鑫佳宇资产总额达39.92亿元,负债总额达13.49亿元,净资产达26.43亿元。
2023年5月,顺鑫农业公告称,鉴于顺鑫佳宇净资产为负且存在应付公司债务49.74亿元,为便于北京产权交易所相关流程的推进,公司董事会同意以前述债权对顺鑫佳宇增资人民币49.74亿元,本次增资资金全部计入顺鑫佳宇的资本公积,不增加顺鑫佳宇的注册资本。
综合来看,顺鑫农业此次转让顺鑫佳宇挂牌价格溢价约17%。
然而,按照《资产评估报告》的算法,在评估基准日(2023年5月底)持续经营假设前提下,经资产基础法评估,顺鑫佳宇总资产账面价值为45.41亿元,评估价值为41.91亿元,减值额为3.51亿元,减值率为7.72%;总负债账面价值为10.92亿元,评估价值为10.92亿元,评估无增减值;净资产账面价值为34.49亿元,评估价值为30.98亿元,减值额为3.51亿元,减值率为10.16%。
顺鑫农业表示,本次交易,符合公司聚焦主业发展的战略规划,收缩非主营业务,集中精力做强做大主营业务,增强公司的可持续经营能力和盈利能力,提升公司价值,维护中小股东利益。
有意思的是,顺鑫农业有一个名为“牛栏山下坡屯”的房地产项目,该项目预计总投资55亿元,已累计投资50.6亿元。
需要关注的是,2022年年报显示,“牛栏山下坡屯”项目开工时间为2012年2月,至今已有11年之久,但开发进度为94%,完工进度为72%。
事实上,即便是没有地产板块的拖累,顺鑫农业近年的发展也不顺心。
顺鑫农业是一家老牌国企,前身为牛栏山酒厂,1998年11月在深交所上市。上市后,公司开启多元化发展,主要业务包括白酒酿造与销售、肉猪的繁育与屠宰、房地产开发等。
其中,顺鑫农业的白酒产业主要产品以“牛栏山”和“宁诚”为代表,“牛栏山”目前拥有“经典二锅头”“传统二锅头”“百年牛栏山”“珍品牛栏山”“陈酿牛栏山”五大系列产品;“宁诚”现主要为“绵香型宁城老窖白酒”。公司种猪繁育、生猪养殖、屠宰及肉制品加工业务产品,主要包括“小店”牌种猪及商品猪、“鹏程”牌生鲜及熟食制品。
如今,顺鑫农业主营业务为白酒和肉食产业两大板块。
数据显示,2020年至2022年,顺鑫农业营业收入分别为155.11亿元、148.69亿元和116.78亿元,同比分别增长4.1%、-4.14%和-21.46%,连续两年出现下滑;净利润分别为4.2亿元、1.02亿元和-6.73亿元,同比分别增长-48.10%、-75.64%和-758.08%,不仅连续三年下滑而且陷入亏损。
其中,2022年,顺鑫农业的高档酒营业收入达6.73亿元,同比下滑36.22%;中档酒营业收入达13.56亿元,同比增长4%;低档酒营业收入达60.79亿元,同比下滑22.71%。
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